COMENTARIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE MIAMI PARA MIS CLIENTES Y AMIGOS

 COMENTARIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE MIAMI PARA MIS CLIENTES Y AMIGOS Estimados amigos, quiero tomarme unas líneas para exponer algunos comentarios e ideas de lo que estoy observando con el mercado inmobiliario en el estado de la Florida en USA.  
  
En los últimos meses se ha venido experimentando una desaceleración de la venta de propiedades en la zona del sur de la Florida. Esto obedece a varios factores unos de mayor peso que otros y los analizaremos brevemente en los próximos  párrafos.   Lo que si es cierto es que  esta rotando el mercado, para pasar de un mercado de vendedores, a un mercado de compradores y esto no es un cambio puntual, esto es un movimiento que se espera tenga un efecto tan determinante que los mismos desarrolladores están modificando su modelo de negocio!!!!  
 
Entre los indicadores que muestran, que estamos entrando en una nueva velocidad en el mercado inmobiliario, están los siguientes factores:  
a-. El fuerte deterioro de las economías en los países Suramericanos (léase  Argentina, Venezuela, Colombia, Brasil, Panamá, Perú, etc.) o bien por efecto de una desaceleración económica o bien por efecto de factores de inestabilidad política. La región ha dejado de ser fuente del pujante grupo demandando propiedades en la región de la Florida, en ambos aspectos inversionistas y compradores de vivienda secundaria o principal, ambos han mermado por la caída en las economías en las regiones antes mencionadas.  
b-. Los elevados precios de los inmuebles en los últimos meses ha motivado un sobrecalentamiento del mercado y eso ha ralentizado los niveles y velocidades de venta en la región. La sobreoferta de nuevos proyectos de lujo ha sobrevalorado la propiedad, poniendo a los compradores a pagar unos premiums en los precios que ya no están tan dispuestos a desembolsar.  
c-. La subida de los intereses en las tasas activas por parte de la Reserva Federal, afectando los intereses de financiamiento y la cierta amenaza de que estos sigan subiendo afecta la intensión de compra en muchos casos. Adicionalmente los bancos se han tornado mucho más exigentes a la hora de financiar proyectos y dar créditos pues la situación del lavado de dinero provenientes de las regiones antes mencionadas principalmente los hace ser mucho más cuidadosos a la hora de aceptar o aprobar esos financiamientos.  
d-. El elevado costo de los alquileres en el estado de la Florida, sobre todo en las regiones de los condados del Sur de la Florida. Según las estadísticas en promedio 48,5% del ingreso mensual de los hogares en la región están siendo destinados al pago de rentas. Ese es el nivel más alto dentro de USA!!!!  
 Como datos importantes que reafirman los comentarios anteriores puedo mencionarles los siguientes:   -. La cantidad de Contratos cerrados o de ventas realizadas (ventas Internacionales) en la ciudad de Miami Beach han descendido entre el año 2014 al 2015 un 72%. Esta caída es superior al 42% en Fort Lauderdale. -. El inventario de viviendas en el último trimestre ha subido en los USA hasta llegar a un nivel superior a 2.0 millones de casas. -. El tiempo promedio de casas en el mercado ha subido más de un 40% en el último ano.   -. El crecimiento anual del precio promedio de las casas de  5.7% anual reportado recientemente, es insostenible porque los ingresos solo han reportado un incremento de 2% (en USA). Por lo que o bien la demanda debería bajar o la oferta incrementar para que estos valores se acerquen!!!  
Lo que se avizora es tan evidente que ya muchos desarrolladores han empezado a modificar el modelo de negocio o a cambiarlo para sacar mejor provecho y lograr mayor movimiento del dinero. Esto lo están haciendo empezando a desarrollar, NO para vender, sino para ALQUILAR.   Empezaremos a ver un crecimiento de proyectos de SOLO renta y empezaran a salir comunidades completas de unidades para la renta. De esta forma los desarrolladores pondrán esos activos a producir en un periodo en que la economía, manteniendo el modelo de negocio previo los haría terminar sentados en propiedades para la venta frías o con un ciclo de venta demasiado largo!!!!  
El efecto o la historia que no se ve a simple vista, es que los inversionistas y personas de a pie, que compraron apartamentos o townhomes para alquilarlas (la mayoría pensando en cubrir las hipotecas y tener un ingreso mensual fijo positivo producto de los alquileres) en el tiempo…, una vez entren en el mercado todas estas nuevas propiedades de solo renta, más los proyectos nuevos que estarán listos entre el 2016-2018 (en Doral, Midtown, Downtown, Brickell, etc.)…. y los desarrollos especializados en renta de estadía corta, se verán obligados a bajar los precios de renta debido a la fuerte competencia y eso los puede llevar a un balance negativo, si están pagando hipoteca, condominio, impuestos, etc. Es eso, o terminar en el mejor de los casos con rendimientos mucho más bajos de los esperados para el capital usado!!!  
Como en la compra de comodities (combustibles, granos, naranja, crudo, cobre, oro, etc.), la fortaleza estará en lograr negociar un excelente nivel de compra o entrada, para estar en mejor posición al momento que los precios de los alquileres empiecen a descender. Es importante recordar que el menor costo promedio siempre lo tendrá el desarrollador que construye para alquilar, son los que están en el tope de la cadena alimenticia en este mercado!!!! Y eso tenemos que entenderlo nosotros los mortales para poder sacar ventaja cuando llegue el momento.  
Nuestra recomendación desde el punto de vista de inversión es entrar al mercado con cash y empezar a buscar las ofertas que empezaran a surgir cuando los niveles de inventario crezcan y la demanda baje ( una buena analogía es ir a comprar en el Mercado de las Pulgas, pujar hacia abajo en los precios antes de cerrar o sacar el dinero del bolsillo!!!).   Buscar: precio; buscar pensando en 4 o 5 años en el futuro; buscar pensando en la ubicación; que urbanizaciones se ven con mayor potencial de desarrollo en el corto plazo; quien está comprando que en las distintas locaciones.  
Cuando uno compra acciones de empresas en el mercado bursátil, evalúa tres grandes factores: (1) Gerencia de la empresa, es competente?.....(2) El modelo de negocio, es rentable? …..(3) La empresa es líder del mercado en su sector? Normalmente yo añado a esto un factor de visceralidad del mercado…. Que dice la publicidad? Hay muchos titulares?   El paralelismo es evidente y no es difícil de seguir en el mercado inmobiliario: Gobierno o líderes; Crecimiento demográfico; Densidad; posicionamiento de la ciudad; cual es el mercado natural; peso de las tendencias culturales y sociedad (plan de desarrollo de la ciudad del estado, etc.).  
El inversionista inteligente entrara en el mercado deprimido y esperara que el ciclo vuelva a agarrar fuerza. Al final de cuentas Miami y el sur de la Florida, está llamado a ser uno de los centros culturales y turísticos del mundo en los próximos anos, así que estos ciclos continuaran alternándose. Lo ideal es estar atento a los mismos para que su dinero siga y crezca en su bolsillo y no termine en el bolsillo del vecino o de las grandes ballenas que controlan este mercado!!!     Un abrazo
  David